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根据赛缪·泽尔与罗伯特·鲁瑞房地产研究中心（Samuel Zell and Robert Lurie Real Estate Center）秋季讨论会的研究结果，印度和中国蓬勃发展的房地产市场，还有德国和日本逐渐复苏的地产行业，成为全球房地产投资商的必选。

在题为《全球热点—如何看待红火的外国市场》（Global Hot Spots -- How to Think about Hot Foreign Markets）的研讨会中，沃顿商学院地产教授彼得·李德曼（Peter Linneman）要求每位代表选出自己心目中的热点市场。“其中多少是水分？多少是真实情况？”他问道。

高盛集团（Goldman Sachs）常务董事兼房地产主要投资领域主管卢登堡（Stuart Rothenberg）称其公司对德国尤为关注。该国现有的地产项目，能提供强劲的租金收入，支持德国经济复苏和高效的金融体制。另外，德国银行大比例处置不良贷款，这便为投资者带来投资房地产的好机会。德国的住宅地产项目年收益率为4.75至5.25%，商业地产项目超过5%。

经济低迷致使德国地产新项目数量有限，因此卢登堡对德国地产市场前景充满信心。近期，跨国公司纷纷在德开设公司总部，房屋空置率应声下跌。他补充道，德国政府正在加快私有化进程。高盛集团在德第一笔收购业务就是柏林一处国有住宅的证券组合。“投资德国房地产唯一的困难就是与众多德国本地基金竞争，”他说道。

安格罗·高登（Angelo Gordon）公司的高级常务董事巴克特（Keith Barket）将中国列为其首选。高登公司是一家另类资金管理公司，握有100亿美元可供投资的资金。巴克特说，他的公司不会买进大型地产投资基金，但会精选购进单个地产项目。六年前，该投资公司开始将目光投向美国以外的市场，中国经济连续平均每年9%的高增长率引起了它的注意。

高登公司采用合伙模式进行房地产投资。巴克特说，这种模式在美国运行良好，但在中国却遇到了很大的困难，因为中国境内的资产合伙机构数量太少。但他补充道，这并非主要困难，毕竟他在美国各地也遇到过类似的合伙问题。例如，纽约的合伙人就和中西部的合伙人大不一样。

高登公司依照其美国经验，在中国境内寻找合作伙伴—在每一个地产市场结识若干业内专家。以上海为例，需要认识的中介机构、贷款机构和开发商不过十来家。“房地产业是个小圈子，”巴克特说道。

通用电气房地产公司（GE Real Estate）坐拥480亿美元的地产投资，其总裁兼首席执行官普拉勒（Pralle）称该公司特别青睐日本的房地产市场。收益率不错，但利率仍保持在极低的水平。近期，日本经济终于踏上了复苏之路，但房地产价格仍维持在25年来最低水平。普拉勒说，通用电气房地产公司大约一年前在印度完成了第一笔交易。“其它公司进入印度时间比我们要早，我们相对十分谨慎。”

他指出，通用电气房地产公司通常会寻找在目标地产类型方面拥有专业知识的当地结构，通过与其建立合作关系，打进一个新的市场。通用电气在法国与一家多家族企业建立有伙伴关系，在印度注重与IT工业园和住宅项目的合作伙伴保持密切联系。

通用电气房地产公司的母公司，通用电气公司在其已涉足的新兴市场，协助房地产公司与当地合作伙伴加深合作。普拉勒补充道，“我们拥有一定的优势，因为我们的母公司在印度和中国拥有大笔投资。所以当我们涉足当地房地产业时，我们有信心能得到相对公平的待遇。”

印度机遇

李德曼介绍说，小组成员希拉南丹尼（Surendra Hiranandani）是位于印度孟买的希拉南丹尼集团（Hiranandani Group）的创始人兼常务董事。他最近可算是个大忙人，接待了一批又一批打算试水印度蓬勃发展房地产市场的投资者。“人们似乎有这样一个观点，在印度，满大街都铺满了黄金。但真实情况又是怎样？”李德曼问道。

希拉南丹尼介绍，印度经济直到1991年才对外开放，而中国于1979年便开始了自由市场改革。开放政策已经在印度国内各方各面显示出成果。他还指出，外资的流入给经济运行带来了更大的透明性。“资金匮乏时，人们会采取铤而走险的手段募集资金。资本充裕自然就会令筹资过程更加透明。”

希拉南丹尼称，在此过程中，印度的新一代对自由市场经济改革持开放欢迎态度。他指出，最近的民意调查显示，盖茨已经取代圣雄甘地（Mahatma Gandhi）成为印度人心目中最受崇敬的人物。另外，印度还是一个年轻的国度，人口平均年龄24岁，颇具发展潜能。“现实存在巨大的供给缺口。印度的确是一处亟待开发的市场。”他指出住宅和宾馆开发项目是最好的投资机会。大型的新加坡公司已经涉足商住楼的建设，这意味着该领域可能遭遇过剩。

印度的建筑成本比较低，有利于公司赚得新的价值。希拉南丹尼还指出，开发商有机会引导民众去购买更好的住宅项目。“人们现在兜里有钱，但他们不知道该给自己的住房升级换代—你应该引导他们。你将会目睹住宅市场的大发展。”

卢登堡认为，印度国外的房地产投资者对进入印度心存疑虑。“印度的确充满诱惑，但是人们担心上当受骗—外国人搞不清楚自己到底缺乏哪些信息。”为了规避麻烦，高盛集团总是选择价格坚挺且管理有序的地产项目不良贷款组合入手。在新市场中，公司坚持关注现有地产项目。高盛集团只有对新项目实现高层完全控制并派遣自己的员工进驻后，才考虑涉足项目开发。

中国的确有一些诱人的项目，他补充道，但是需要耗费大量时间和精力去完成投资。他的公司只在中国主要城市，投资了几幢建筑。“过去五年间，我们尝试了不少机会。”

希拉南丹尼指出，印度目前可供选择的地产项目少之又少。究其原因，过去几十年间，印度的地产开发建设一直停滞不前。他说，外国投资者如果在签署合同时能公平对待印度合作方的话，他们就无须担心被骗。“相比印度本国企业来说，印度政府更少找外国企业的麻烦，”他补充道。“政府对机构心存恐惧，更愿意与私人打交道。”

他暗示，跨国公司之所以在印度经营会碰壁，是因其臃肿而作风官僚，决策缓慢，看不上小额的生意。与此同时，本地商人更愿意同外国合作伙伴建立起个人关系，尤其是涉及透明度远不及公募公司的私募资本投资者的情况。

希拉南丹尼继续他的话题，他说，印度国内不存在沙文主义或反美情绪，印度政府对外资持开放态度。印度大部分地区将英语作为第一语言，因此，语言沟通不成问题。

不断增长的城市人口

普拉勒建议，外资房地产公司在印度和中国投资时，应该严格控制其投资节奏（investment timeframe）。两国的房地产市场发展的确迅猛，长期看也会占据十分重要的地位，但是两国房地产市场在未来的三至五年间，投资回报却相对较少。“你夜以继日地落实各个项目，因为项目越来越复杂。这些地产项目潜在的不稳定性突出，政府政策多变。”

中国市场上一些现有项目值得考虑，但绝大多数机会还在新建项目这边，巴克特补充道。成百万的人口不断地从农村地区涌向城市中心，这些人口需要住房和其他类型的地产项目。企业会大量发行股票筹资。他的公司在中国开发住宅项目的利润率在20%到40%之间，相比美国住宅项目的利润率仅有15%。

希拉南丹尼强调，印度地价的上涨不足严重影响企业的盈利能力。他还说，成百万的移民涌进印度各个城市，消费能力超过当地企业预测。“过去三年间，所有我认为太贵的东西，实际上价格都不太贵，”他说道。移民们来到一个新环境，对当地以前的物价一无所知。“如此多的移民涌进城市，这样的情况一再发生。人们都看好地理位置的项目。人们都想参与到地产发展的大潮中，从中分一杯羹。”

李德曼问及有关韩国政府以操纵股市罪名起诉美国私人资本运营集团孤星基金（Lone Star Funds）主管的事情。卢登堡透露，他的公司已经放弃了一支韩国的投资组合，因为该组合涉及韩国政府。“对（韩国）政府的感觉就是，它可以随心所欲地改变主意。全都是为了钱。如果你钱赚多了，政府就会‘害红眼病’，想要分杯羹。”以前确定好的税收安排可能转眼作废，开始新的审计检查。“他们用审计，要挟企业‘多交钱’。像高盛这样比较在意名誉、害怕负面报道的公司，往往选择就范。孤星基金选择了说‘不’。”政府看见公司赚钱了，而自己所得并没有增加—这是我的看法—于是通过各种手段，拿到它想要的那一份。”

普拉勒认为，在房地产市场中这类问题并不严重，但他的母公司却在印度电厂项目遭遇了同样的问题。“如果你参与的项目广受关注，你又赚了大钱，政府就会不高兴，随时改政策。”

李德曼问参加小组讨论的各位代表，在当今投资热点地区投资时最担心什么。巴克特说，担心相对经验不足的中国地区团队的培训问题，以及维持与当地优秀合作伙伴之间的关系。他还对中国政局稳定有些担心。“长期来看，中国的风险在于政策会否出现颠覆性的变化，彻底改变现有的政策体制。如果中国政府民主化进程太快的话，就会出现上述情况。这个听起来似乎有些违反直觉。”

卢登堡坚信，高盛集团在德投资决策是正确的，但他也对运营表示出一些忧虑。“我们担心的不是我们选错了项目或德国经济出现问题，而是公司运营方面会出现问题—管理层监守自盗或用错人。那会给我们惹上很大的麻烦。”

李德曼谈及收益资本化率（capitalization rates）或营业收入与产业价格间的比率。他惊奇地发现，新市场中的收益资本化率并没有显著高出风险相对很低的美国市场。与会代表说，美国购物中心的收益资本化率是5%，土耳其是6.5%，印度是8%到12%，中国10%到12%。“如果你相信投资团体这一理念”普拉勒说。“当今世界风险就会少许多。”

    李德曼强调指出，全球房地产热点的出现，对于那些不敢踏出美国国境的投资者来说十分重要。“如果你能真正了解这些市场中正在发生或没有发生的事情，如果你对资本投资衍生品正在全球化的趋势有所把握，”他说，“你就会懂得如何看待这种类比。”