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文章转自：沃顿知识在线

中国的宏观经济和高房价：复旦大学房地产研究中心主任华伟访谈

国家统计局的数据显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％，并呈现出持续上涨的趋势。这一趋势引起了社会各界的广泛关注。8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确要求各地政府加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

 

那么，究竟是什么因素在推动中国的房价持续上涨呢？在8月29日的一期中，沃顿知识在线对张永岳教授进行了专访，他主要从供求关系的角度分析了房产市场。本期沃顿知识在线中文版对复旦大学房地产研究中心主任华伟教授进行了专访，他在访谈中对高房价背后的中国宏观经济格局进行了剖析。以下是经过编辑后的访谈内容。

沃顿知识在线：作为一位房地产和金融问题的研究者，您对于目前中国高房价背后的推动力持怎样的意见？

华伟：我认为当前中国的房价正进入一个上升通道。但是引起房价如此变动的根本原因，主要不是在房地产行业内部，而是在外部。从根本上来说，不能简单用“供求”二字来分析房价。供求关系不是根本性原因，只是表面原因。

 

我认为导致这个状况的原因无非三方面，一是宏观因素；二是行业因素；三是地区因素。

沃顿知识在线：从宏观上如何理解？

华伟：我认为中国的经济，从98年开始产品过剩，到2007年，进入商品和资金的过剩期。

 

1998年开始，中国政府采取的是扩大国内投资的方法促进经济发展，而并没有伴随相应的国内居民消费的同步增长。也就是说，国内消费增长的速度比投资的速度要低。所以98年开始，中国陆续出现了产品过剩的现象，比如冰箱过剩，彩电过剩。今天，中国传统上所谓有竞争优势的产品，比如低劳动生产率和低劳动力成本的产品，已经处于国际国内双过剩的状况。

 

其次，98年的时候，中国的外汇储备非常少，中国的资本非常稀缺，当时希望吸收境外资本，鼓励老百姓储蓄，转化成投资。而现在情况是，流动性全面过剩。一方面中国的外汇储备突破了1万5千亿美元，另一方面中国大陆的人民币也非常充裕。央行一再采取紧缩措施，但也没有改变市面上流动性过剩的现实。

 

那么在这么一个大的转变过程中，我认为中国的金融体制，投资体制以及增长方式的转型虽然有，但是速度不够快，没有跟上大环境的转变。

沃顿知识在线：大环境的转变有哪些？

华伟：国内的投资每年过度，结果是形成更大的生产能力，由此经过10年，演变成全面的消费品市场过剩。在这个背景下，企业为了发展，它只能把眼光转向出口。所以我们的增长模式造成了外需有余，内需不足。

 

同时，我们国家有两个特点，一是城乡二元结构，二是农村居民没有全面社保。中国经济的所谓比较性竞争优势，很大程度上是靠掠夺环境，以及低素质的劳动力缺乏全面社会保障的综合成本来体现的。所以我们的成本优势有一部份是本身的先天优势，有一部分是寅吃卯粮，透支未来。

 

      另外，中国政府的财税体制改革滞后。我们各级政府财政收入中的80%以上来自于流转税，其中增值税的比重超过了70%。这样就鼓励企业扩大规模和提高营业金额来交税。这是造成中国经济增长速度快，规模大但质量低的一个隐患。我认为中国政府不愿意采取人民币大幅升值的措施，主要就是受制于以上两个因素。

沃顿知识在线：说到人民币升值问题，你认为中国政府会采取怎样的策略？

华伟：我认为人民币渐进升值将会是一个中长期的过程。刚才我说了，中国是城乡二元结构，农民没有社保，如果人民币对美元大幅度升值，在一个WTO的框架下，农产品的人民币市场价格必然会大幅下降。而中国的农业是基本没有补贴的，中国的农业又是几乎没有规模的，同时中国的农民又是没有直接的社会保障的。因此一旦小农生产模式在缺乏社保的情况下受到境外农产品大规模的低价冲击，必然会演变成一种社会矛盾，而政府必然要为这一损失买单。

 

政府买单的钱又来自于财政收入，而其核心增值税，依赖于重化工业产值。一旦人民币对美元大幅升值，中国的民族工业，尤其是相关的重化工行业，会受到严重的削弱。

 

所以如果人民币对美元大幅度升值，导致的结果是：财政收入不一定得以增加，小农自我循环的内部保障模式被破坏，而农民又缺乏社会保障，而这两项改革或转型，在短期内都不可能完成。也就意味着从中国政府的角度来讲，人民币采取一种渐进温和的升值过程是一个最优先的选择。

沃顿知识在线：人民币渐进升值和我们的房价问题是什么样的关系？

华伟：关系很重大。

 

正是因为这样一个财政财税结构，城乡二元结构，以及政府的一个理性选择，造成了人民币渐进升值。而中国经济稳定增长，按照美元计算的经济总量，快速提升，这个时候就吸引了以美元流动性为代表的国际上的资金，对中国进行长期的战略投资。

 

我们为了维持人民币汇率不要大幅度的增长，所以央行强行结汇，造成了基础货币的被动供应量大幅增长，你看到过去10年里面，M2的增长速度，平均几乎超过GDP的10个百分点。整个中国市场中，由央行提供的货币供应量，相对于商品和劳务来说，是越来越充裕。

 

在这个情况下，央行源源不断地产生过剩的流动性，而银行的盈利模式又非常传统，竞争力不高，就是靠存贷利差来生存的。而宏观调控主要是控制了信贷指标，所以虽然中国的储蓄存款也在增加，但是流动性每年的增加都超过吸收的银行存款的增加，而且这个缺口有扩大的趋势。

沃顿知识在线：所以您的结论是？

华伟：过剩的资金是总量过剩，但它并不是平均到各行各业。行业分生产领域和资产领域。而中国的生产领域，国防、军工是不开放的，石化、能源、水利是垄断行业。剩下的行业都是一个充分竞争的市场，投资回报越来越低。资金的特点是追求回报，控制风险，因此它不愿意进入生产领域。很多中小企业主，都逐渐离开了原来竞争过度的产业。

 

这些资金的投资重点在资产领域，即债券、股票、不动产。由此你看到，中国各个城市的房价，在过去的5年里面持续上涨。尽管政府采取了种种紧缩措施，但是没有改变资产领域里面产品相对少，资金相对多的局面。

 

大量的民间过剩资金，不可能转到生产领域，也不可能存到银行，就加入了对资产的需求。典型的如以温州为主的浙江购房团、广州购房团、山西煤老板，一旦有了钱就都去买房子。国际国内的过剩资金，都向中国的资产市场集中，来分享中国现在和未来经济高增长的成果。

沃顿知识在线：国际资本为什么追逐中国的物业？

华伟：因为美国的经济增长非常低，而人民币对美元有比较好的升值，中国的经济每年都在增长，在这样一个情况下在中国进行写字楼，商铺，酒店等收益性物业的投资，每年都可以坐享其成。非居住领域里面的收益性物业，自然吸引了大量的海外机构投资者，它并不采取产权转让的方式退出，它采取的是股权打包，在香港、新加坡、伦敦、纽约，从二级市场上退出，或者溢价，根本不需要进行产权的转移。事实上，考虑到人民币是对美元升值，对内贬值，人民币对美元的实际升值要比名义升值大得多。这就更加大了中国市场对美元的吸引力。

沃顿知识在线：您对房地产的内需问题是如何看法？

华伟：中国人对于房产的需求，远远超过房产市场的供应能力。房产供给不足在当前的中国，尤其是中国的大中城市，是一个非常严峻的问题。股票也一样供给不足。真正可以流通的也就6万多亿，真正交易的市场里面，少量的资金就可以带来资金的大量膨胀。问题还在于，这个趋势在短期之内不但没有好转，还在恶化。

沃顿知识在线：您认为中国经济的总的状况是？

华伟：外贸的顺差，资本项目的顺差，央行过度发行的货币，体现在于货币形态的过剩，远远超过了产品和生产能力的增长。

 

由此中国生产领域的双过剩情况不但没有缓解，还在进一步恶化中。造成企业拼命出口。另外一方面，中国的资产领域，证券，债券，股权，房地产，存在着生产能力，生产周期和政策的背离。所以短期之内供应来不及大幅度增长。所以目前阶段，中国的资产市场正出于一个迅速升温的状态。

 

在这个情况下，资金过剩，供应不足，那么一部分资金就流向消费市场，所以造成通货膨胀上来了。通货膨胀一旦上来，央行为了稳定汇率，又不能够大幅度加息。如果大幅度加息，或者美国降息，那么除了汇差之外，还有利息差的扩大，造成人民币对美元的吸引力加大，会进一步导致美元对人民币的需求过旺，中国央行维持汇率稳定的压力将进一步增大。

 

而负利率又使得老百姓不愿意过多存钱，因为他利益受损。

 

所以流动性过剩造成货币资金过剩，以及过度地向有限的资产市场倾斜，正是造成中国现在房价居高不下，股市迅速膨胀，通货膨胀抬头的根本元凶。

 

这个元凶表面上看起来是外贸顺差，老外投资，背后是我们中国的重化工行业的科技含量不足，竞争力不够，中国的城乡二元结构，中国的农民保障没有健全所带来的必然结果。

沃顿知识在线：这种结构性失衡是否会得到好转？

华伟：现在失衡的状况并没有得到缓解，反而是越来越恶化。

 

其实中央政府采取了很多措施，要求地方政府和中央共同建立农村的低保，要求地方为主，自筹资金，成立专项资金，为城市的弱势群体，低收入家庭提供廉租房，大力完善农民工的社会保障。提高环境资源的使用成本。

 

以及中国把大量的外汇储备，即被动增长的模式转向境外投资的模式。成立中国国家外汇投资公司，都表明了高层对这个趋势非常担忧，也是非常认同的。

 

但是，只要中国传统的投资体制不变，我们的外汇储备与日俱增，现在面临的压力是相当大。所以中国的外汇投资体制，国家外汇储备的多元化战略，以及中国的发展模式需要进行全面、快速的转型。如果转慢了，就难以缓解这个矛盾。目前中国的流动性如此之大，即使房市，股市两个市场全开放，也消化不了这么多的钱。

沃顿知识在线：让我们回到房地产的行业问题。

华伟：中国房地产受到双重约束，一个是房地产金融市场不合理，重银行贷款，轻直接融资。除了凤毛麟角的上市公司以外，没有给房地产企业开辟比较好的融资渠道。第二个，中国的房地产市场，实际上不是公平划一的，每个地方政府的行政管理制度都不一样。另外，中国房地产市场的主要经济利益主体是中国各个地方政府。国家没有强行统一的规范，所以造成真正阻碍房地产市场对投资者的壁垒，不是资金壁垒，反而是行政壁垒。

 

但是现实的需求大，钱分分秒秒都能转化成需求，而供给要过好几年才能出来。部分因为政府的程序不透明，以及房地产的生产周期长。

 

同时大量的人口要进入城市，大量的城市人口收入要用在改善他的居住条件，所以越是城市中心区的土地越稀缺。越是郊区的土地相对越不稀缺。

沃顿知识在线：您对政府的房地产宏观调控措施的看法是？

华伟：从中央政府层面，宏观调控势在必行。这一点我们都有共识。关键在于，我们这两年贯彻宏观调控战略要求时，有些战术的指导思想和宏观的要求不太匹配。因为我们调控的时候没有考虑到房地产行业和市场需要实施的不仅仅是某项政策，而是一个政策的组合。
 

我们有比较好的政策，比如90/70政策，想把户型变小，套数变多，但是技术上是一刀切，凡是不符合规划，没有拿到规划许可证的，都重来，那么这一个政策调整意味着（生产周期）少则一年，多则两年。我们出了很多好的政策，比如土地闲置两年收回，但是我们忘记了一个前提，中国的土地出让，不是熟地出让，是带着动迁户在出让。所以这个政策，理论上很好，但在实际上和操作有所脱节。一个意图好的政策，却没有打中要害，打中7寸。所以宏观调控的目的很明确，但是手段过于理想化、简单化，没有解决根本的矛盾。

 

另外还有些政策不是很合理。刚开始的时候有很多房产投机客，经过三年的宏观调控，投机客减少了。这个时候为什么要对二手房交易的5年这个期限卡的那么严呢？因为现在打击控制的都是老百姓。而老百姓二手房的交易不活跃，就会把过度的需求倾斜到新房市场。

沃顿知识在线：但是二手房的价格还是在上升？

华伟：二手房的价格是高，但是和前几年比起来，交易量不活跃。一方面钱是越来越多，一方面是成交量在下降，分流的货币变少了，向新房转移。新房是个什么概念呢？新房需要动拆迁，城市里的供应越来越少，而大家都不想住在郊区，所以造成城市中心的房产价格涨的过快，北京，上海，广州，深圳莫过于是。

沃顿知识在线：现在大城市里有个现象，年轻的小夫妻不愿意住在父母的大房子里面，还是决定举债买很贵的房子。

华伟：这些愿望都可以理解。因为现在生活节奏变了，代沟有了，但要量力而行。另一方面我们的消费观念也不对。

 

按照现在这个发展趋势，四年前租房的人吃大亏了，现在房租和房价涨了，四年前买房的人赚了。那么你发现没有，大家一旦认同买房比租房合算，谁又愿意租房呢？既然谁都不愿意租房，越早买就越合算。现在还出现买房低龄化，孩子还在读书，父母就为他买房，锁定未来的成本。所以很多不合理的行为并非某个观念引出的，而是事实诱导的。

 

并不是因为中国人好攀比，是因为早买可以买大房子，晚买可以买小房子，再晚就买不起房子了。这种机制逼的人有钱也买，没钱也得买，借钱也要买。

沃顿知识在线：你对政府决策的建议是？

华伟：人都是会算账的，银行存款负利率，不合算。于是把钱搬出来，炒股，买房子。不是不愿意选择，而是选择太少。所以千军万马过独木桥，导致有限的选择承担了无限的资金。所以这个时候宜疏不宜堵，不是说要你不买房就不买房了，没有解决问题怎么办？所以中国现在处在一个社会矛盾集聚，社会转型的时候，需要重新构建一个社会次序，建立一个财富分配以及社会稳定架构的模式。

 

最后要强调的一点是，我们要正确认识房价，哪有经济高速增长，通货膨胀，房价不涨的道理？在经济高增长的环境中，房价一定是稳中见长。

    我们要治本强于治标。所以房价背后的问题，不是一个房地产行业的问题，是一个社会的问题，一个经济的问题；是一个历史和未来发展交织在一起的问题。