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号称是目前国内最大的土地储备企业的恒大地产（03333．ＨＫ）昨日中午在香港展开上市路演，计划筹资7．69亿美元（约合52亿元人民币）。恒大此次引入两位基础投资者，分别为华人置业?穴00127．ＨＫ?雪和周大福，两位基础投资者分别斥资5000万美元认购，合计为1亿美元。
招股价3．4元人民币／股
去年3月恒大首次向港交所提出上市申请?却因市况不好不得不搁浅。今年8月7日恒大地产再次向港交所递交了上市申请。
据披露，恒大地产的香港首次公开发行（ＩＰＯ）计划筹资7．69亿美元（约合52亿人民币，按19日汇率：1美元＝6．827人民币折算）。筹资金额较此前市场传闻的10至15亿美元之间（约合68－102亿人民币），出现了一定比例的缩水，与其最高值相比缩水约40％。
此次拟发行15．13亿股，其中9亿股为新股?穴占发售股份近60％?雪，而6．113亿股为旧股?穴占发售股份约40％，每股招股价介乎3－4元。
若以7．69亿美元为最终融资额计算，此次恒大地产每股招股价将达到3．4元人民币／股。有消息称，恒大此次出售的旧股来自大股东兼主席许家印及瑞信，同时，恒大地产有15％超额配股权。
若以招股价3－4元区间计算，恒大预测2010年度市盈率仅得5－6．6倍，相较于净资产值也有39．4％－54．1％折让，相比近期内香港恒大上市的内地房地产股而言，售价并不算高。
消息指出恒大此次引入两位基础投资者，分别为刘銮雄旗下的华人置业以及郑裕彤私人持有的周大福，两位基础投资者分别各斥资5000万美元认购，合计为1亿美元。
恒大此次招股中，有90％为国际配售，10％为公开发售，该股将于本月22－28日招股，本月29日定价，11月5日挂牌，保荐人为高盛、中银国际及美银美林。
缩减融资为保成功上市
周大福创始人郑裕彤昨日出席完恒大地产路演后向媒体指出，恒大地产削减集资规模，定出较低招股价范围后，使恒大地产变得“抵买”（粤语“值得买入”之意）。他认为内地楼市稳健，对恒大地产有信心。
分析人士认为，恒大缩减融资规模的主要原因是确保上市成功。“果不其然，恒大减少了发行股数，而定价策略也不激进。”香港某机构分析师表示，现在把融资规模缩小一点，融资总量变小一点，上市成功的可能性就大一些。定价不激进，则给了投资者更多的想象空间和增长空间。“现在留一些‘水位’给投资者，日后再融资就容易。”
也有分析人士认为，恒大地产此次与国际资本市场接轨的意义更大。减少发行股数，定价不高，留给投资者的想象空间会大，而股价一涨，恒大的市值反而会升。因此，这可以说是一个以退为进的策略。
“土储王”资金充分
恒大地产无疑是今年赴港上市的地产公司中最受瞩目的一家。一方面是因为2008年的上市暂停，另一方面是因为恒大是目前国内最大的土地储备企业。日前披露的网上招股书揭示了恒大地产许家印的详细情况。
招股书显示，恒大地产的财务状况稳健。截至2009年9月底，已经签订231亿元的销售合约，较去年同期的54亿元增长3倍。前三季度合约实现回款157亿元，预期日后仍有回款额度74亿元。截至9月30日，公司现金总额达到100亿元，较上半年底增加约96％，截至6月30日，权益总额及资产总值分别为89亿元及481亿元。目前可动用但尚未提取的银行融资共104亿元，可谓“财大气粗”。
恒大除了有钱还有地。招股书披露资料显示，许家印目前是全国最大的“地主”。截至9月30日，恒大拥有大约1730万平方米的总可售建筑面积，当中480万平方米已经预售，1250万平方米仍然待售，是国内在建面积最大的房地产企业。
另外，恒大是拥有最大土地储备的开发商，总建筑面积约5120万平方米，平均土地成本为每平方米445元。重点进入具有巨大增长潜力的省会城市及直辖市，全国共有54个房地产开发项目中，超过83％位于上述地区。

债务压力有待缓解
此前恒盛地产（00845．ＨＫ）首日“破发”，以及宝龙地产（01238．ＨＫ）定价缩水，都预示着海外资本市场对内地房企ＩＰＯ从追捧期进入选择期。
有香港投行人士直言，“目前市场的一致反应是，现在的内房股素质一般，水分又大，定价也不便宜。”
对于资金密集性较强的内地房企而言，更实际的问题是债务压力问题，债务问题将直接影响机构和投资者对企业的估值和判定。土地储备破5000万平方米的储地王、基本面看起来较佳的恒大地产仍然面临着不小的债务压力。
据恒大招股书显示，截至2009年6月30日，许家印未偿还的银行借款达101．7亿元人民币，与2008年度末的104．4亿元基本持平?穴2006年、2007年分别为22．5亿元和95．6亿元?雪。同时，截至2009年6月30日，恒大地产应付账款累计达51．22亿元人民币，亦高出2008年全年44．6亿元的数据。
目前，恒大地产总资产364．5亿元，负债总额274．4亿元，资产负债率为75．2％。这与Ｈ股表现较好的中海发展（00138．ＨＫ）和世茂房地产（00813．ＨＫ）分别只有13．2％和32％的净负债率相比，负载压力要高得多。
有香港基金经理也指出，内地房地产市场刚刚经过一轮深幅调整，香港资本市场对内地房产股的风险认识正在加深。